日本全国で少子高齢化、人口減少の傾向は今後も続くとみられています。そんな中、コロナ禍の影響で一時鈍化しましたが、東京への一極集中という流れは続いており 不動産投資で安定した賃貸収入を考えるのであれば、東京という選択肢は外せません。

総務省が実施した国勢調査等からの推計によると、全国的に人口減が続く中でも東京都の人口は増加傾向が続き、特に東京２３区においては２０３０年頃まで増加するという予想が出ています。

２０２０年以降のコロナ禍で伸び率は若干下がることが予想されますが、逆に下降に転じる時期が延びることも想定されるため、安定した賃貸収入を目指すのであればリスクの低いエリアであることは間違いありません。

木造や鉄骨の物件に対するRCマンションのアドバンテージと言えば高い防音・耐火・耐震性能。

高い防音性は住民同士のトラブルを減らす効果も期待でき、安定稼働の要因にもなります。 また、コンクリート造は木造と比べると火災保険料も安価になるほか、高い耐震性能で地震の揺れによる躯体や設備の損傷も抑えることが可能です。

さらに、近年リスクが増している台風などによる水害でも他の構造に比べ躯体へのダメージを最小限に抑えることが可能なため 長期的な資産価値の維持が期待できます。

一般的に築年が古くなれば賃料相場は下がり、近隣の競合物件が多ければ空室のリスクも高まります。コンパクトなRCマンションは収益物件として建築できる条件が木造や鉄骨より厳しいため市場での絶対数も少なく、その希少性から新築／築浅の時期は高い賃料水準と稼働率が期待できます。 また、築古になっても賃料の下落率が比較的低く抑えることができるのもRC物件のアドバンテージです。

新型コロナウイルスの不動産投資市場への影響が懸念されていますが、 COCOCUBE/COCOFLATのような新築築浅のRC住居物件については、入居状況は大きな影響を受けていないのが実情です。

「住む場所」の確保は必須なうえ、仮に賃料の安い物件への転居を考えたとしても、 引っ越しの費用や前家賃、敷金礼金などがイニシャル費用として発生し、賃料減額のメリットをすぐには受けられないため、実際には転居を行わない方が多いのがその理由だと考えられます。

収益不動産の購入には多くの場合金融機関からの融資が前提となりますが、以前に比べて融資の審査が厳しくなる傾向が続いており、特に１億円を超えるような一棟収益物件のフルローン・オーバーローンは難しくなっております。

実際に金融機関の担当にヒアリングしたところ、「返済期間は残存法定耐用年数内、かつ最長でも３５年」が原則となり、特に新規のお取引には慎重になっていると聞きます。RCマンションの法定耐用年数は４７年であるため、 築浅物件で状態も良ければ、この情勢の中でも最長の３５年での融資が期待できます。

建築基準法では「高さ３１ｍを超える建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない」という規定があります。 具体的に〇階建以上という規定は有りませんが、条例などで制限がない場合は6階建以上の建物に設置するケースが多いようです。

エレベーターを設置しないことで貸床面積が増えて賃料収入の最大化が可能になり、定期的なメンテナンス費用の削減や２０年に１度が目安のエレベーターの交換費用も不要になるなど、収益性を高めることができます。

エレベーターがないことで賃貸付けを心配されるオーナー様もおられますが、４階建あるいは５階建で最上階に広い部屋を配置し、賃料総額で最も高い部屋を作ったら下層階より先に入居者が決まった、というのが実際の事例です。

また、最近では夜間など一人でエレベーターに乗ることに不安を感じる方もおり、あえて階段を使うという声も聞きます。

５階建程度までの低層マンションではタワーマンションのように眺望メリットを賃料に大きく上乗せ、という訳にはいきませんが、上層階には根強い人気もあります。立地条件や建物プランと賃料設定が適確であれば、 エレベーターがなくとも実はリーシングには困らないのです。

一般的にはRC構造の物件は他の構造と比べると建築費が高くなります。エレベーターを設置するような大規模な物件になれば個人ではなかなか手が出しづらい価格になりますが、 ２０~３０坪程度の土地に５階建以下の低層物件であれば、２３区内の新築物件でも２億円前後～と相続対策や税金対策で不動産購入をご検討の資産家様、中小企業オーナー様でも検討しやすい価格帯で販売されています。

また、現在の利回りについては好立地であれば４％台後半~と、収益物件単体でのキャッシュフローを求める投資家様では検討が難しい市況が続いています。言い換えると、相続対策などで購入できる資金力や属性をお持ちの方には、 好立地の物件が購入できるチャンスでもあります。

北辰不動産グループの一棟RCマンションCOCOCUBE／COCOFLATでは、建設用地の仕入れから建築に関わる設計監理、竣工後の賃貸管理と建物管理、さらに収益物件としての販売など、 不動産運用にまつわる多くの業務をグループ内で行っており、オーナー様へサービスをワンストップでお届けすることが可能です。
特に建物管理については、設計した会社がそのまま担当することで、躯体内部まで理解したより丁寧な管理が可能になります。

私達は「売って終わり」ではなく、「買っていただいてから始まる長いお付き合い」を目指しています。

COCOCUBE／COCOFLATシリーズは、全ての物件が東京23区内を中心とした、駅から徒歩10分以内の好立地に建築。今だけではなく、5年後、10年後の資産価値を考え、 都内主要駅へのアクセスが容易な「職住近接立地」にこだわって立地を選定しています。

グループで賃貸管理を行っている COCOCUBE/COCOFLATシリーズが97.29％ という、安定した入居率を維持している点も厳選した立地選定を裏付けています。（2022年8月23日時点でグループ会社が管理をしているシリーズの申込を含む入居率。新規竣工による募集中物件を除く）

投資商品として不動産を考えた際、安定稼働による継続した賃貸収入は欠かせません。そのためにデザインや設備などで競合物件と差別化を図るのですが、 投資物件としての収益性とデザイン性の両立には、メリットデメリットを理解した独自のノウハウが必要 となります。

自分が住む住居であれば予算の範囲内で好みのデザインや設備を盛り込めますが、賃貸物件であれば、「賃貸ニーズに沿っているか」が重要になってきます。

過度な装飾や高額な設備の導入は賃料も反映されるため、賃貸ニーズに沿っていなければ逆に空室のリスクを増やすことにもなりかねません。 空室対策として一番簡単な方法は賃料の減額ですが、今度は利回りが悪くなりキャッシュフローを圧迫。さらに出口戦略にも影響が出てしまいます。

投資商品としての不動産で大切なのは、賃貸競争力と商品としての収益性の両方を高いレベルで実現することです。 そのためには、エリアの賃貸ニーズや競合との差別化も考慮したデザイン性とコストを意識した必要十分の設備・仕様の取捨選択は欠かせません。

COCOCUBE/COCOFLATシリーズでは、累計７０棟を超える経験から、 賃貸競争力を持つデザイン性と投資商品としての収益性を高いレベルで両立しており、 投資家様より高い評価をいただいております。